전세 갱신 월세 전환 계산법: 2026년 5% 상한과 전월세전환율 정리

집주인이 전세 갱신 조건으로 월세를 추가하자고 할 때, 세입자가 먼저 따져 볼 숫자는 두 개예요. 하나는 계약갱신청구권의 5% 인상 상한이고, 다른 하나는 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 전월세전환율 상한이에요.

이 두 상한을 넣어 보면 법이 허용하는 월세 증가분이 금방 나와요. 제안받은 금액이 그 범위를 크게 넘는다면 바로 서명하지 말고 청구권 행사 여부부터 확인하는 편이 안전해요.

서울 전세 갱신, 월세 추가 계약이 얼마나 늘었나

국민일보가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 성북구 길음뉴타운7단지 두산위브 전용 59.98㎡는 9월 14일 전세보증금 4억3000만원을 유지하면서 월세 100만원을 추가하는 조건으로 재계약됐어요. 보증금을 낮추지 않고 월세만 새로 붙은 사례예요.

노원·도봉·강북·성북·은평·관악 등 서울 외곽 10개 구 전체로 보면 이런 흐름이 뚜렷해요. 신규 계약 쪽에서 고액 월세가 늘어난 폭은 더 커요.

서울 신규 전월세 계약 네 건 가운데 한 건꼴로 월세가 100만원을 넘는 셈이에요. 그래서 갱신 협상에서도 집주인이 높은 월세를 먼저 꺼내는 경우가 많아졌어요.

계약갱신청구권 5% 상한, 전세 4억이면 얼마까지?

주택임대차보호법상 세입자는 계약갱신청구권을 한 차례 행사할 수 있어요. 행사하면 보증금과 차임을 합친 증액은 기존 금액의 5% 안으로 묶여요.

전세보증금이 4억원이라면 5%는 2000만원이에요. 보증금을 올리든 월세로 받든, 늘어나는 부담이 이 2000만원 가치를 넘어서는 안 된다는 뜻이에요. 월세 100만원은 이 한도를 훨씬 웃도는 금액이에요.

전월세전환율 상한과 월세 계산 공식

보증금 일부를 월세로 돌릴 때 쓰는 이율이 전월세전환율이에요. 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값 중 더 낮은 쪽이에요.

전환율을 연 4.5%로 가정하고 2000만원을 넣으면 연 90만원, 월로 나누면 7만5000원이 나와요. 집주인이 제시한 금액을 이 결과와 나란히 놓고 비교해 보세요.

5% 상한이 적용되지 않는 경우

청구권은 1회만 쓸 수 있어서, 이전 갱신 때 이미 행사했다면 다시 쓸 수 없어요. 집주인이나 가족이 직접 거주하겠다고 하면 갱신 요구가 거절될 수도 있어요.

청구권 없이 양쪽이 합의해 새 조건으로 계약하면 5% 제한이 일반적으로 걸리지 않아요. 보증금 4억3000만원에 월세 100만원이 더해진 앞의 사례도 이런 합의 갱신으로 볼 수 있어요. 집주인이 합의 갱신을 제안한다면 내가 청구권을 행사할 수 있는 상태인지부터 점검하세요.

전세 갱신 전 체크리스트

갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 효력이 있어요. 구두 대신 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 쓰면 나중에 분쟁을 줄일 수 있어요.

도장 찍기 전 확인할 5가지

1. 1이전에 갱신청구권을 행사한 적이 있는지 확인
2. 2만기 6개월~2개월 전에 기록이 남는 방식으로 갱신 요구
3. 3제안받은 인상 폭이 5%를 넘는지 계산
4. 4월세 전환 이율이 기준금리+2%p를 넘는지 계산
5. 5월세가 생기면 월세 세액공제 신청

월세를 내게 됐다면 연말정산 세액공제도 놓치지 마세요. 총급여 8000만원 이하인 무주택 세대주는 납부한 월세의 15~17%를 공제받을 수 있어요.