서울 전세 시세 2026년 3분기: 84㎡ 평균 7억2805만원, 3.8% 상승

결론부터 말하면, 서울 아파트 매매가 평균이 내렸다는 소식이 전셋값 하락을 뜻하지는 않아요. 2026년 3분기 서울 전용 84㎡ 아파트의 매매가는 1년 전보다 2.5% 낮아졌지만, 전세 보증금은 오히려 3.8% 높아졌어요.

두 숫자가 반대로 움직인 배경으로는 전월세 매물 부족이 꼽혀요. 따라서 재계약을 앞둔 세입자라면 매매 뉴스와 별개로 전세 시세를 직접 확인해야 해요.

2026년 3분기 서울 84㎡ 전세·매매 평균 가격

부동산 플랫폼 다방은 국토교통부 실거래가 자료로 올해 3분기 서울의 이른바 국민평형 아파트 거래를 분석했어요. 평균 매매가는 12억7949만원, 평균 전세 보증금은 7억2805만원으로 집계됐어요.

상승률을 금액으로 역산하면 전세 보증금은 1년 사이 대략 2600만원대 늘어난 셈이에요. 기사에 원 단위 상승액이 나오지는 않았기 때문에 어림값으로 보면 돼요.

평균 매매가 대비 평균 전세 보증금은 약 57% 수준이에요. 집값의 절반이 넘는 금액을 보증금으로 맡기는 구조라서 보증금 보호 장치의 중요성도 함께 커져요.

집값은 내렸는데 전셋값은 왜 올랐나?

다방은 강북 등 비강남권의 중저가 아파트에서 전월세로 나온 물건이 줄어든 것을 전셋값 상승 요인으로 짚었어요. 전문가들은 규제로 여러 채를 보유하며 임대를 놓던 집주인이 감소한 점, 재개발·재건축 이주 수요가 더해진 점도 원인으로 들었어요.

매매가 평균 하락은 성격이 달라요. 다방은 가격이 높은 지역의 거래 비중이 작아진 데 따른 결과로 해석했어요. 즉 평균값이 낮아졌을 뿐 모든 단지의 시세가 내려간 것으로 받아들이면 안 돼요.

서울 구별 84㎡ 전세 보증금 순위

자치구별로 보면 격차가 커요. 강남구의 평균 전세 보증금은 10억7543만원으로 서울 평균의 148%에 이르렀고, 광진구도 서울 평균의 116%로 상위권에 들었어요.

매매가 기준으로는 서초구가 29억2556만원, 서울 평균의 229%로 가장 비쌌어요. 다만 전셋값을 끌어올린 지역으로 지목된 곳은 강남권이 아닌 비강남권 중저가 단지라는 점을 기억해 두세요.

전세 재계약 전 확인할 4가지

재계약 협상에 들어가기 전에 다음 순서로 준비하면 집주인이 제시한 금액이 적정한지 판단하기 쉬워요.

전세 재계약 준비 순서

1. 1실거래가 찾기: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형의 최근 전세 거래 확인
2. 2갱신요구권 확인: 아직 쓰지 않았다면 보증금 인상은 5% 이내
3. 3증액분 마련: 대출로 충당한다면 이자 부담까지 계산
4. 4보증보험 맞추기: 올린 보증금까지 전세보증보험 가입 금액 조정

주택임대차보호법은 계약갱신요구권을 행사할 때 보증금 증액을 기존 약정액의 20분의 1, 즉 5% 이내로 묶어 두고 있어요. 이 권리를 이미 사용했는지 여부에 따라 협상 여지가 크게 달라져요.

보증금을 올려 주기로 했다면 전세보증보험도 늘어난 금액에 맞춰 다시 정리해야 해요. 계약서만 새로 쓰고 보험 가입 금액을 그대로 두는 실수가 흔해요.

서울 전셋값 앞으로 어떻게 될까?

전월세 매물이 다시 늘어난다면 상승세가 둔화될 가능성이 있어요. 반면 지금처럼 물건이 부족한 상태가 이어지면 내년 재계약 철까지 세입자 부담이 계속될 수 있어요.

어느 쪽이든 재계약 몇 달 전부터 우리 단지 실거래가를 주기적으로 확인해 두면 시세 변화에 맞춰 대응하기 쉬워요.