서울 아파트 거래 절벽 2026: 매물 7만9328건·거래 56% 감소 정리

지금 서울 아파트 시장은 내놓은 집은 늘어나는데 사겠다는 사람이 드문 상태예요. 매물은 올해 최고치 가까이 쌓였고 거래는 절반 넘게 줄었지만, 가격은 아직 소폭 오르고 있어요.

그래서 거래 절벽이 곧 집값 하락이라고 단정하기는 이릅니다. 아래에서 세 가지 지표가 각각 무엇을 말하는지, 자치구별로는 어디가 두드러지는지 차례로 살펴볼게요.

서울 아파트 거래 절벽이란? 매물 7만9328건의 의미

부동산 정보 앱 아실 집계로 2026년 10월 31일 서울 아파트 매매 매물은 7만9328건이에요. 1월 1일 5만7001건과 비교하면 39.2% 증가한 규모예요(서울경제).

올해 매물이 가장 적었던 때는 1월 중순 5만5420건이었고, 가장 많았던 때는 3월 21일 8만80건이었어요. 5월에는 다주택자 양도세 유예 종료를 앞두고 매수·매도가 활발해지면서 매물이 소화됐는데, 가을에 접어들며 다시 불어난 흐름이에요.

서울 아파트 거래량 얼마나 줄었나

세계일보 10월 31일 보도에 따르면 9월 서울 아파트 매매 거래는 3915건이에요. 연중 거래가 가장 많았던 5월과 비교하면 56% 감소했어요.

시장이 식을 때는 가격보다 거래량이 먼저 반응하는 경우가 많아요. 매도자는 호가를 쉽게 내리지 않고 매수자는 관망하니, 숫자상으로는 거래만 먼저 말라붙는 모습이 나타나요.

매수우위지수 64.1, 왜 사는 사람이 없을까

KB부동산 10월 4주 통계에서 서울 매수우위지수는 64.1이에요. 한 주 전보다 3.1포인트 떨어졌고, 하락이 3주째 이어지고 있어요.

이 지수는 100을 기준으로 삼아, 숫자가 낮을수록 집을 사려는 쪽보다 팔려는 쪽이 우세하다는 뜻이에요. 64.1이면 매도 쪽으로 꽤 기운 상태라고 볼 수 있어요.

보도들이 공통으로 짚은 원인은 대출 규제와 주택담보대출 금리 부담이에요. 여기에 지금 가격이 고점이라는 인식까지 겹치면서 매수자들이 결정을 미루고 있다는 분석이에요.

강남권에서는 세제 개편안 영향으로 다주택자가 내놓는 매물이 생기고 있지만, 이를 받아 줄 수요가 충분하지 않다는 진단도 나왔어요.

서울 구별 아파트 매물 증가율 TOP5

최근 3개월 동안 매물이 가장 가파르게 늘어난 곳은 성북구로 증가율이 53.9%예요. 강남권만이 아니라 강북·동남권 여러 자치구에서 매물이 함께 늘고 있어요(아실 기준, 세계일보 보도).

가격 쪽은 아직 하락 전환이 아니에요. 10월 4주 서울 아파트 매매가는 0.17% 상승해 직전 주 0.18%보다 상승 폭만 조금 좁아졌어요. 다만 강남구는 -0.10%로 떨어지는 흐름을 보였어요.

집값 떨어질까? 두 가지 시나리오

하락 쪽으로 보는 근거는 매물 누적과 매수심리 위축이 계속된다는 점이에요. 매수우위지수가 더 내려가고 월 거래량이 회복되지 않으면, 호가를 낮춘 매물이 늘면서 가격도 영향을 받을 수 있어요.

반대로 일시적인 숨 고르기로 보는 시각도 있어요. 서울 전체 매매가는 여전히 오르고 있고, 전세 매물이 줄어드는 만큼 실수요가 매매로 옮겨 오면 거래가 다시 살아날 여지도 있어요. 어느 쪽인지는 매수우위지수와 월별 거래량이 반등하는지로 판단할 수 있어요.

거래 절벽 시기 실수요자 체크리스트 3가지

서울 아파트 실수요자가 먼저 확인할 것

1. 1급매물 중심 거래: 업계는 호가를 크게 낮춘 급매 위주로 제한적인 거래가 이어질 것으로 봐요. 관심 단지는 호가 대신 최근 실거래가를 기준으로 비교해요.
2. 2전세 매물 감소: 10월 31일 서울 아파트 전세 매물은 2만1397건으로 연초보다 7.2% 적어요. 세입자가 있는 집이 실수요자에게 팔리면 전셋값을 끌어올릴 수 있다는 지적도 있어요.
3. 3내 대출 한도 확인: DSR 기준 대출 가능 금액과 매달 갚을 금액을 먼저 계산해 두면, 급매가 나왔을 때 빠르게 판단할 수 있어요.

전세 물량에 대해서는 시각이 엇갈려요. 팔리지 않은 집이 전월세 시장으로 나오면 임대 물량이 잠시 늘 수 있다는 의견과, 매매 전환으로 전세가 더 귀해질 수 있다는 의견이 함께 나오고 있어요.