양도세 계산기 사용법: 2026년 홈택스 모의계산 5단계와 12억 비과세

양도소득세를 미리 알아보려면 국세청 홈택스의 '양도소득세 모의계산'이 가장 정확해요. 거래 금액과 날짜, 필요경비, 거주 기간을 넣으면 매도 후 실제로 내야 할 세금의 윤곽이 금방 나와요.

2026년에는 5월 10일부터 다주택자 중과가 다시 적용돼, 같은 값에 팔아도 보유 주택 수에 따라 세액 차이가 커졌어요. 아래에서 입력 순서와 자주 틀리는 항목을 차례로 살펴볼게요.

양도세 계산기, 어디서 써야 정확한가요?

PC에서는 홈택스, 휴대폰에서는 손택스 앱에 접속해 검색창에 '모의계산'을 입력하면 메뉴가 바로 보여요. 국세청이 직접 운영하는 도구라 세법 개정 내용이 반영돼 있다는 점이 장점이에요.

부동산 앱의 간편 계산기는 빠르지만 주택 수나 거주 요건처럼 세부 조건이 빠지는 경우가 있어요. 대략적인 감은 앱으로 잡고, 최종 숫자는 홈택스에서 다시 확인하는 방식을 권해요.

계산 전에 준비할 자료

• 매매계약서상 취득가액과 양도가액
• 취득일과 양도일(통상 잔금일)
• 세대 전체가 가진 주택 수
• 실제로 거주한 기간
• 필요경비 증빙(취득세·중개수수료·공사비 영수증)

홈택스 양도소득세 모의계산 입력 5단계

입력 순서

1. 1자산 종류를 주택으로 고르고, 세대 보유 주택 수와 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 선택해요.
2. 2취득일과 양도일을 입력해요. 보유 기간은 이 두 날짜로 자동 산정돼요.
3. 3계약서에 적힌 취득가액과 양도가액을 그대로 옮겨 적어요.
4. 4취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 확장·샷시 공사비 등 필요경비를 넣어요.
5. 5실거주 기간을 입력한 뒤 산출 세액을 확인해요.

양도일은 대개 잔금을 치른 날로 봐요. 날짜 하나만 달라져도 보유 기간 구간이 바뀌어 공제율이 달라질 수 있으니 계약서를 옆에 두고 입력하는 편이 안전해요.

1세대 1주택 12억 비과세 조건

1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 집이라면 양도가액 12억 원 이하분에는 양도세가 붙지 않아요. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 보유와 별도로 2년 거주 요건을 채워야 해요.

양도가액이 12억 원을 넘더라도 차익 전체가 과세되는 건 아니에요. 초과분에 해당하는 비율만큼만 세금이 매겨지므로, 비과세 항목을 잘못 체크하면 결과가 수천만 원 단위로 어긋날 수 있어요.

장기보유특별공제율 정리

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 덜어 주는 제도예요. 일반 토지·건물은 보유 기간만 반영해 15년이면 최대 30%를 받아요.

12억 원을 넘는 1세대 1주택은 보유 기간분 최대 40%에 거주 기간분 최대 40%가 합쳐져 최대 80%까지 공제돼요. 그래서 계산기에서 거주 기간을 빠뜨리면 공제액이 크게 줄어들어요.

필요경비로 인정되는 비용

취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 확장이나 샷시처럼 집의 가치를 높인 공사비는 필요경비로 빼서 차익을 줄일 수 있어요. 인정받으려면 영수증이나 계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 유리해요.

반면 도배나 장판 교체처럼 단순 유지·보수 성격의 비용은 필요경비에서 제외돼요. 잔금일 전에 관련 서류를 미리 모아 두면 신고할 때 훨씬 수월해요.

다주택자 양도세 중과(2026년 5월 10일 이후)

다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일에 종료됐어요. 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 적용되지 않아요.

5월 9일까지 계약을 맺고 계약금을 낸 경우에는 잔금 기한을 늘려 주는 보완책이 마련됐어요(강남3구·용산 4개월, 그 밖 지역 6개월). 본인 거래가 대상인지는 계약일을 기준으로 따로 확인해야 해요.

양도소득세 예정신고 기한

예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 해요. 기한을 넘기면 가산세가 붙고, 양도세의 10%에 해당하는 지방소득세도 별도로 납부해야 해요.

모의계산 결과는 참고용이에요. 상속 주택이나 일시적 2주택처럼 판정이 까다로운 경우에는 세무 전문가와 상담해 최종 세액을 확인하는 것이 좋아요.